2023年2月16日，CBRE世邦魏理仕无限论坛成都站活动在成都举办，论坛以“蓄势待发 无限繁‘蓉’”为主题，来自于企事业单位和媒体近200位嘉宾出席。在开场致辞中， CBRE西南区董事总经理谢凌 首先表达了对2023年房地产市场的信心和期待。她表示，2023年，成都房地产市场蓄势待发，过去几年储蓄的能量、要素、资源均有望陆续释放，今年或将成为商业地产资产价值发现的窗口期。CBRE作为全球性的商业地产服务和投资公司，在这关键的转折之年，将继续践行“城市合伙人”的战略角色，为各级政府和企业建言献策。
会上， CBRE中国区研究部负责人谢晨 分享了CBRE《2023年中国房地产市场展望报告》，从中国区层面解读了2023年中国经济与商业地产市场的机会。
本次论坛特邀嘉宾 ESR集团旗下ARA亚腾中国总经理吕志伟 发表了题为《4D时代不动产投资机遇及资产管理》的主旨演讲。他表示非常看好成都，相信成都可以发挥西部后发赶超的火车头效应，并期望和CBRE等合作伙伴携手开拓成都市场。 随后，CBRE的商业地产专家们分别围绕投资、产业招商、办公楼、消费市场等主题，进行了深入分享。
(资料图片仅供参考)
新周期下外资产业类企业的选址策略
过去三年，中国实际使用外资金额稳步增长。2022年，尽管因服务业疲软拖累全国FDI增速放缓，但制造业引资依然稳定提升，实际使用外资3,237亿元，同比增长46.1%；尤其是得益于外资准入限制的全面放开，汽车制造业引资大幅增长263.8%。这一趋势折射出，凭借完备的产业门类、以先进数字基建为代表的完善基础设施、丰富的人才储备以及超大规模的市场容量，中国作为全球制造核心的地位难以撼动。
然而，新周期下外资产业类企业的发展策略已发生潜移默化的转变， 从“在中国为世界”逐渐转型到“在中国为中国”驱动的趋势愈发显著 。
“在地化”发展战略
市场活力、劳动力、资本、区域枢纽性、营商环境等多项优势吸引外资产业类企业在中国推进“在地化”发展战略，并设立区域总部、研发中心等，精准服务中国消费市场。商务局数据显示，截至2021年，上海共有877家跨国企业和外资研发中心523家，北京则拥有201家外资企业区域总部； 其余城市如深圳、苏州、成都等亦有外资企业布局区域总部或研发中心 。另一方面，随着近年来中国“链主”企业数量的持续攀升，以及行业分布的持续多样化发展，亦加速外资产业类企业“在地化”转型以契合国内头部企业的需求。
更敏捷、更智能、更具韧性的供应链体系
近年来，宏观环境的不确定性和突发事件令企业愈发重视供应链的稳定性。一方面，日益加剧的市场竞争使企业通过物流供应链的降本增效实现盈利提升。另一方面，保障关键供应链产品亦成为当下企业库存管理的重要目标，以抵抗潜在的供应风险，并渐成趋势。有鉴于此，更为灵活敏捷的供应链及库存管理成为外资产业类企业的必然选择，如通过数字技术赋能、更量化的风险分析等方式。
去中心化的分散布局
从地理布局来看，外资产业类企业的选址策略也发生改变，由单中心的高度集中过渡到去中心化的分散布局。究其原因，单中心化的布局往往受限于服务半径，所覆盖客户群及产业链上下游企业均非常有限，同时物流成本较高；而分散化布局则有望寻求稳定的供应链、临近终端消费市场及控制物流成本等。因此， 未来成都有望吸引更多外资产业类企业布局，以覆盖中西部市场，这也将产生更多的产业链合作机会 。
消费需求推动制造业升级
中国居民消费力持续增长。统计数据显示，2022年全国居民人均可支配收入36,883元，扣除价格因素实际增长2.9%，与经济增长基本同步。同期，主力消费人群代际转换，Z世代渐成核心消费群。这些趋势有效带动如电子产品、新能源汽车及美妆个护等升级品类的消费规模不断扩大，继而反向作用于消费品制造业，促进其升级转型。特别是，随着农村居民人均可支配收入的增长，国内二、三线城市等下沉消费市场的活跃度攀升，吸引头部外资产业类企业设置多个区域型制造和物流中心。
“得益于 产业升级、对外开放、基础设施、消费规模及劳动力 五大优势，成都将持续吸引外商投资。作为城市招商引资大使，我们建议新周期下重点关注：打造城市‘产业名片’并着力宣传；以‘建圈强链’为核心引链主、强配套；注重搭建招商信息库并常态化更新数据；优化‘枢纽型配套’，增强跨区域联动；及强化与市场中专业服务的机构联动。 更为迫切的是，紧跟经济复苏及随之而来的新一轮外商投资浪潮，成都应迅速携手各方专业团队，抢占先机，共谋高质量发展。”
聚焦办公新需求和头部企业的选址策略
“十四五”期间，成都重点推进“建圈强链”行动，带动经济高质量发展。2023年，行动不断深化，数字“智”造、数字文创、特色金融、消费中心等领域迎来发展新机遇，从而激活城市经济新活力。成都写字楼租户结构与产业发展趋势同步，新旧动能加速转换，写字楼需求逐步迎来新风口。CBRE《2022年成都甲级写字楼租户普查》数据显示，相较2017年，成都甲级写字楼前三大主力租户保持不变，仍然是金融业、TMT和房地产建筑， 但TMT是唯一呈快速扩张趋势的行业，需求占比增加5个百分点至19% ；细分领域积极迈向产业链高端， 科技互联网占市场整体需求比重达13% 。
按面积段看， 面积需求在3,000平方米及以上的大面积租户数量成倍增长，从2017年的45家增长至2022年的133家 ，其所租用的办公面积在整体需求中的占比也相应扩大，上升13个百分点至31%，反映出成都 聚势总部经济成果显著 。
聚势总部经济，带动大面积段需求增长
尤其是2022年，主力行业的头部企业引领扩张。金融业方面，头部银行、券商于年内录得14笔2,000平方米以上的新设立及扩租案例；得益于政府不断加大的招商引资力度，年内TMT产业落地成效斐然，录得多笔头部企业的大面积办公需求落子案例，主要是软件服务和数字娱乐及传媒等领域；此外，头部专业服务机构在租赁窗口期积极寻求升级，搬迁至核心区域优质甲写，如律所、咨询公司及会计师事务所，亦体现出其对于成都产业发展所衍生出的专业服务需求增长所持有的长期乐观态度。
2023年，需求新势能、总部经济引领下，成都楼宇经济或应突破求新，以契合企业未来的办公新定义。
区域、空间、租约、成本等多维度考量
灵活性首先体现在企业选址的 区域偏好 上。回顾2022年，市中心与城南的新增需求占比基本旗鼓相当， “双核”商务区 的市场发展格局不变。但分行业看，则 呈差异化表现 。其中，受产业集聚和城市开发的影响，金融业及房地产建筑行业偏好城南；消费服务及酒店餐饮行业则更为市场和消费者导向，偏好市中心；TMT行业在考虑产业聚集的同时也需要兼顾成本及城南较少可租赁面积带来的空间限制，因此在市中心和城南同步扩张。展望未来， 供应充沛的子市场将为头部企业的扩张提供更灵活的选择 。2023年成都优质写字楼预计约87万平方米新增供应，其中市中心、天府新区及城南分别占比55%、24%及21%。
内部空间亦然，灵活性的不断提升不仅仅体现在需求增加或减少，而体现在 更多的空间将被运用于沟通与协作 ，即在符合业务发展情景下“WE”（协作空间）和“ME”（个人空间）的合理配置。此外，租户对于灵活性的重视还表现在租约和装修等前置成本的控制。
企业对于可持续发展战略的考量
员工健康已然成为企业可持续性战略的优先考量事项之一，通过 优化物理环境 来更好地服务于员工健康，如增加新风系统和过滤系统或健身设施等。
另一方面，紧跟中国“双碳”战略目标， 越来越多的企业开始将减碳作为未来必须达成的重要战略目标之一，尤其是跨国企业 。据调查，58%的财富500强企业已经制定了在2050年或更早的期限内实现净零排放目标。近年来， 国内知名企业也纷纷公布了零碳目标，主要分布在金融、互联网科技、制造、零售等行业 。
绿色楼宇需求拥有巨大增长空间
注释：绿色写字楼渗透率为世邦魏理仕追踪的优质写字楼中，获得LEED认证的写字楼占整体市场的比重%
数据来源：《中国商业地产可持续发展力报告》，2023年2月
写字楼作为企业办公的主要物业载体，绿色楼宇是企业房地产减碳中最主要和最直接的对象，在双碳目标和可持续战略的推进下， 绿色楼宇的租赁需求将进入快车道 。数据显示，成都2022年绿色楼宇的出租情况保持了绝对优势，整体出租率高出同期棕色楼宇3.8个百分点。
“成都产业发展新势能之下，业主有望通过系列举措对接企业办公选址的新定义。首先，业主应更多的关注楼宇租户结构，聚焦未来扩张潜力较大的行业，并抓住租户对新楼和核心商务区的升级需求；其次，针对租户对灵活空间的诉求，业主应考虑提供共享空间等设施以满足租户即时的业务需求，并增设楼宇科技，及时让租户了解楼宇运营情况，协助租户优化办公环境；最后，可增添健康设施及服务, 考虑为楼宇获得LEED和WELL等认证则有望帮助业主赢得更多关注可持续发展的租户。”
建设国际消费中心城市的致胜策略
2023年，成都零售物业市场新增供应约70万平方米，持续高位。着眼需求端，经济复苏和消费意愿回升有望带动吸纳量大幅上升至近五年新高。此外，消费升级趋势延续，据《CBRE全球消费者调查》——中国内地，2023年中国消费者对个人财务状况更乐观（约80%的中国受访者），并表示会增加家庭/儿童支出和休闲度假。
另一方面，成都商业市场亦呈现四大发展新趋势。其一， 商圈效应 ，2022年交子公园商圈跨越式发展，成都“双核心商圈”格局加速成熟，以地标项目为核心的商圈效应愈发显著，并与圈内其他商业项目携手，构建全客群消费生态圈。其二， 空间变革 ，一方面依托成都建设公园城市示范区，“盒子+街区”和大型公区不断涌现，2022年近六成新增供应打造开放式街区，为零售物业营造互补性、灵活性、社交化的沉浸式消费空间；另一方面，物业类型不断多元，如社区商业、公园商业等，满足日常生活的就近消费需求。其三， 城市更新 ，老牌商圈的生态环境、商业条件不断改善，在地段、人文、街道尺度等优势的加持下，休闲属性倍增；同时，存量物业升级改造，紧追时代风潮，重新定位及重构空间，创休闲、社交新目的地，2022年历经3年改造的COSMO焕新开业，打造成一座潮流文化新地标。最后， 社群消费 ，商业定位或将以社群划分，以不同生活方式的核心价值观为导向，开发相关产品及商业模式。
“消费复苏与升级的转折之机下，成都商业市场如何紧抓发展新趋势，从商圈协作、消费空间、消费内容等多方面打造消费新高地将成为2023年的核心议题。CBRE凭借全球专业的产业咨询经验，建议未来成都应充分发挥区位优势和资源禀赋，围绕‘5大场景+4大内容’优化展开工作，促进消费、提质扩容，以实现加快建设国际消费中心城市的目标。”
在场景优化方面，积极打造5大场景：城市商圈、消费街区、购物中心、社区生活圈、新型消费场景。
首先，商圈场景优化。 以成渝一体化发展为契机，结合成渝双城“集群化”的合力思维，将春熙路时尚商圈与重庆解放碑-朝天门商圈进行高度合作，实现资源的共建共享，共建富有巴蜀特色的国际消费目的地，着力打造“城市群上的商圈”。其次，在商圈内部坚持特色场景营造、国际品牌招引、体验形式创新，营造潮流时尚消费氛围。坚持国际时尚品牌的招引，以全球新品首发地、高端品牌首选地、原创品牌集聚地为目标，引领潮流时尚消费。
其次，商业街区场景优化。 注重消费场景中的文化元素植入，坚持文脉商脉传承、整体局部衔接、共同差异兼顾，保留百年春熙的商魂，传承历史文化的底蕴，实现“最成都”的 文商风貌 ；坚持整体与局部衔接，强化城市与商圈、商圈与功能区、功能区与商业项目的有机融合，实现“最成都”的 商圈格局 ；坚持共同与差异兼顾，统筹商业商务功能和市民个性化需求，推动川菜、川酒、川茶、川剧业态融合，实现“最成都”的 消费特色 。
其三，购物中心场景优化。 建议引导购物中心垂类细分加速，内外界线模糊、办公商业与生活空间融合，形成以购物中心为核心融合办公、街区、文化艺术设施、居住等功能，并通过天桥连廊、小尺度步行街区、商业外摆等手段消弭割裂感、自然衔接，形成功能完备的“迷你城市”。
其四，社区生活圈场景优化。 注重以“人”的需求为导向，构建生活场域。建议通过半公益和便利消费融合、聚焦地缘精准供给、互助共享理念植入社区中心、机制创新合作共治等方式构建由不同发展形态的生产、生活、生态及文态单元构成的城市综合服务圈。
最后，新型消费场景优化。 坚持生态价值转化、都市文旅体验、绿色低碳消费。坚持生态价值的创新转化，建议以户外经济、美学经济、直播经济等新经济模式为切入点，实现“公园+产业”的创新；坚持都市文旅的体验提升，以文博艺术、民俗体验、运动休闲等为主题，实现“场景+消费”的创新；坚持绿色低碳的消费方式，以数字化体验、可持续消费等方式，实现“绿色+消费”的创新。
在消费内容塑造方面，塑造4大经济：首店经济、跨境经济、夜经济、户外经济。
其一，首店经济塑造。 顺应新零售、新消费趋势，从招引首店向“首店+”模式转变，形成首演、首秀、首展等叠加，丰富首店经济内涵。在政府举措方面建议出台支持引入上述“首店+”活动，推动文商旅创产业融合发展，建立首店经济项目库，对入库企业给予政策指导和支持；优化企业营商环境，优化精简审批流程。
其二，跨境经济消费内容塑造。 建议加强国际交流交往为牵引，搭建外商进入中国市场桥梁，承载进口商品展示消费功能。
其三，激活全时活力消费内容塑造。 建议持续优化夜间消费种类，吸引夜间文博等文化业态持续为全时消费增加活力。
其四，户外经济内容塑造。 建议抓住锦江区户外经济示范作用，坚持城市有机更新、国际交流促进、共享平台搭建，打造具有国际影响消费样板，坚持以促进城市有机更新为核心，打造更多高品质载体，吸附更多高能级要素，做实国际商务服务集群。
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