扩张从快到慢，高负债牵扯着青客的心

虽以“品牌公寓第一股”的头衔成功在纳斯达克上市，但青客的日子却并不“润泽”。

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智通财经APP发现，上市后的第七个生意日时，青客的股价便跌破17美元的发行价。且至2019年12月13日时，其股价最低跌至9.8美元，较发行价跌超42%，可见商场关于青客的“冷眼”。

不过，在股价疲软之际，青客发布了上市后的第一份成果。据数据闪现，青客在2019财年第四季度的收入为3.36亿元，同比添加13.1%;且净赔本缩窄29%至1.25亿元，经调整后的EBITDA为-3140万元，同比缩窄46.9%。

但这样一份收入添加，赔本大幅缩窄的成果并未对青客股价有明显提振，在成果发布后的5个生意日内，其股价涨幅未超2%，这与青客现在面临的一系列运营难题有很大联络。

而透过该份成果，便能清楚看到青客所面临的问题。

快速扩张后的“踩刹车”

事实上，从招股书中便能发现青客以前两年展开战略的不同。据相关运营方针闪现，2018财年时，青客扩张迅猛，其签约公寓数量为29129，同比添加99.3%，该等公寓供应了96529个租赁单位，同比添加99.4%。与此一同，可租赁的单位数量83948，同比添加89.9%。

得益于规划的快速扩张，每个租赁单位的均匀装修费用同比下降1.43%，且青客的均匀入住率进步2.6个百分点至91.6%。

但至2019财年前三季度时，青客的扩张明显踩“刹车”。签约公寓数量同比增速大幅下滑至16.42%，与此一同，可用公寓数量、已签约租赁单位数量以及可租赁单位数量均明显放缓，正在装修的租赁单位数量则大幅下滑91.4%至767。

由于2018财年时正在装修的租赁单位数量同比添加仅2倍，为快速消化房源，青客在2019财年前三季度对租金进行了必定下调，但均匀入住率仍下降1.1个百分点。

至2019财年第四季度时，青客扩张速度放缓的特征则更为明显，已签约租赁单位为99656，同比添加仅3.24%，环比添加仅2.08%。一同，可用租赁单位的环比增速仅0.46%，即第四季度时新增的可用租赁单位仅443个。

由于可用租赁单位增速的大幅放缓，青客的均匀入住率在2019财年第四季度明显进步，同比增3.2%，较前三季度时也进步2.8%。值得注意的是，青客的预付租金扣头前利差不断下降，从2017财年至2019财年第四季度，下降崎岖超10个百分点。这首要是由于青客的空空如也向租金较低的边远地区扩张以及为获得较高的入住率而调低了部分租金。青客在2019财年第四季度时的租金利差已与工作均匀水平邻近。

扩张放缓反面的隐秘

青客扩张放缓的反面，是多重要素的联合约束，最中心的原因便是高速展开后的高负债难以支撑青客的持续扩张。智通财经APP发现，2019财年时，青客的总资产约为18亿人民币，总负债为26.1亿元，资产负债率高达145%。高负债也是青客“抢跑”上市的中心原因。

而品牌公寓的盈利难题则造成了长租公寓供应商扩张越快赔本越多的窘境。众所周知，长租公寓是典型的重资产生意，租赁房间和装修都要花费许多资金，毛利率极低。以青客为例，2017、2018、2019财年，青客运营本钱占总收入的比例分别为104.8%、100.9%、105.75%，对应同期的毛利率分别为-4.8%、-0.9%、-5.75%。

值得注意的是，长租公寓供应商毛利率较低还与自身租房本钱过高有必定联络。在长租公寓供应商向一二线城市扩张之时，为通过较好地段的公寓获得中心比赛力，各大长租公寓纷乱在商场中抢夺中心地段资源，这导致房源的本钱变相进步，形成了“高出低进”的现状，进一步加大了长租公寓的盈利难度。

据商场消息称，青客也有“高出低进”类型的房源，且触及房源高达5000多套，包括上海、北京等一线城市，青客还曾单方面要求该类型房源的房东进行解约或下降房租价格。

赔本大幅收窄难赢商场欢心

当然，青客扩张放缓的战略对处理其时难题取到了必定的缓解作用，赔本的大幅收窄便是作用的表现。

智通财经APP发现，2019财年时，青客收入增速从70%下降至38.65%，净赔本缩窄0.3%至4.98亿元，经调整的EBITDA则缩窄19%至-1.79亿。

从2019财年的各季度表现来看，又以第四财季最为明显。在收入添加13%的情况下，青客净赔本缩窄近30%，经调整的EBITDA缩窄46.9%。这首要得益于青客营销开支以及减值丢掉的大幅下降，使得期内总运营本钱和费用靠近零添加。

不过，虽然青客在2019财年及时改变了展开战略，但其资产负债率仍进步1.3个百分点至145.1%。即使其成功登陆纳斯达克并募集了4800万美元，但这只能对短期的资金活动有所缓解，高负债风险并未能处理。

跟着青客的上市，大模大样长租公寓的展开已进入了新的阶段，为打造比赛壁垒而快速扩张的粗豪方式已一去不复返，怎样下降杠杆，有用把握风险成为了长租公寓新的关注点。青客也不得不放缓扩张速度以精细化运营。但在高投入、高负债、难盈利的业务方式下，即使第四季度赔本大幅收窄，商场如同也并未认可。